En las ciudades de Rosario y Santa Fe aumenta la oferta de propiedades en alquiler por tiempo limitado a través de plataformas online. Riesgos y consecuencias
Los alquileres, en el centro del debate.
Viajar ya no es igual. Mientras antes para alojarse en determinadas ciudades alguien alquilaba habitaciones de hotel, hoy los turistas tienen más opciones disponibles: casas, departamentos, cuartos. Tan así es que en Rosario los alquileres temporarios crecieron un 23.8 %, y un 41 % en la ciudad de Santa Fe.
Sin embargo, hay quienes aseguran que a pesar de que esas opciones generan una mayor oferta y un gran movimiento del turismo, no cumplen con las normas de habilitación y seguridad correspondientes. “El turismo sin dudas funciona como un mecanismo anticíclico ante tiempos de crisis pero, mientras genera ingresos para los propietarios, impacta en el acceso a la vivienda”, explicaron especialistas que realizaron un informe del Centro de Estudios Metropolitanos en 2023.
En la provincia de Santa Fe, como en el resto del mundo, crecen las propiedades que son alquiladas de manera temporaria -es decir, por mes, quincena, semana, fin de semana o noche- y a través de plataformas online como Airbnb, Booking o Market Place.
En Rosario, de 2023 a 2024 ascendió un 23,8% la cantidad de propiedades disponibles en internet y actualmente cuenta con unos 1.800 departamentos, casas o habitaciones para alquilar temporariamente. En la ciudad de Santa Fe, el incremento fue mayor: creció un 41% de un año al otro, llegando a tener en este momento unas 480 propiedades disponibles en las plataformas.
Los datos surgen de un relevamiento del departamento de actividades informales de la Federación Empresaria Hotelera Gastronómica de Argentina (Fegra). De las 1.870 propiedades en Rosario que aparecen en las plataformas, unas 1.500 están realmente disponibles. La mayoría se encuentra en la zona céntrica y se alquila usualmente por un período de dos noches como máximo. “Es un turismo de fin de semana o gente que viene a la ciudad por cuestiones específicas, como trámites o turnos médicos”, indicó Ariel Fernáldez, representante de Fegra.
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En la ciudad de Santa Fe, hay unos 480 departamentos disponibles en las plataformas y entre un 80 y 90% pertenecen a Airbnb. Durante el 2024, se ocuparon efectivamente unas 320 propiedades. “Hay un alto porcentaje de ocupación”, indicó Rodrigo Gayá, presidente de la Asociación Empresaria Hotelera Gastronómica en Santa Fe y representante del departamento de actividades informales de Fegra.
En la capital, el turismo es más “estudiantil” y “de sanatorios”, es decir, que hay mucha gente de los pueblos y ciudades del norte de la provincia y sus alrededores que viajan a atenderse y ocupan alojamientos. Por sus características, estos turistas ocupan la zona cercana a la Universidad Nacional del Litoral o el centro donde se ubican los sanatorios.
En 2019, la ciudad contaba con unos 100 alojamientos de alquiler temporario. Ya en 2023 el número ascendía a 340 y hoy es de casi 500 propiedades disponibles.
En ambas urbes, los alojamientos de este tipo son en su mayoría departamentos de un dormitorio o monoambientes. Ni en Santa Fe ni en Rosario hay registros de desarrollo de edificios o propiedades que se hagan con el fin de ser alojamientos de alquileres temporarios. “No figuran como tal aún”, indicó Fernáldez. “Sí existe gente que invirtió en comprar una propiedad y usarla como alquiler temporario”, aclaró.
En el informe realizado por Guadalupe Granero Realini y Constanza Alvaredo para el Centro de Estudios Metropolitanos (CEM), publicado a finales de abril de 2023, se alerta sobre la brecha que se genera entre los ingresos de los hogares y los precios de alquiler permanente, el estudio indica que lo más complejo es lograr que los gobiernos entiendan al fenómeno de los alquileres temporales por fuera de lo turístico y lo consideren como un factor que incide en las cuestiones habitaciones y urbanísticas.
El crecimiento de este tipo de alquileres genera una mayor competencia entre la oferta de estos y los de vivienda permanente. “Diversos estudios coinciden en que en ciudades donde el acceso a la vivienda está limitado ya de por sí por otros factores, este tipo de alquileres contribuye a profundizarlo introduciendo un nuevo tipo de brecha de renta, especialmente en barrios gentrificados (reorganización) o en proceso de gentrificación”, indica el informe.
El estudio hace hincapié sobre la construcción de inmuebles que ya están pensados como alquileres temporarios, que pueden ser unidades o directamente edificios completos destinados a este uso. Si bien es importante tenerlo en cuenta, esto aún no sucede de manera tan evidente en las ciudades de nuestra provincia.
El subsecretario de Turismo de la ciudad de Santa Fe, Javier Dellamónica, aclaró que “en octubre nos reunimos con representantes de otras ciudades como Paraná, Rosario y Córdoba para intercambiar esquemas de trabajo y ver las dificultades de generar un registro de este tipo de alquileres”. “Ahí vimos que si bien en Santa Fe crecen este tipo de alojamientos, no lo hacen como en Buenos Aires que ya se construyen torres directamente para esto, que están mucho tiempo vacías”, aclaró.
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A la falta de regulación para establecer pautas generales de explotación de inmuebles como alquileres temporales, se le suma la falta de precisiones que dificultan la evaluación de impactos de este tipo de alquileres en el desarrollo urbano. Las autoras del informe del CEM aseguraron que es crucial una legislación nacional o provincial para definirlos como una actividad residencial o darle una regulación específica, por fuera de lo turístico.
“No discutimos que haya alojamientos con otras características, otros servicios para ofrecer u otros precios, sí que no sean seguros y no cumplan con determinadas normas para estar habilitados”, sostuvo Fernáldez, representante en Rosario del departamento de actividades informales de la Fegra. “Pedimos que la actividad se realice con equidad, por lo general se engaña a mucha gente diciendo que tener un departamento en alquiler temporario es más rentable que en un alquiler tradicional”, agregó y detalló que “no se sabe quién entra a tu casa, quien sale, a quién le das la llave, qué hacen las personas en el interior”.
Por otro lado, Fernáldez afirmó que también es inseguro para quien alquila estas propiedades. “Un turista no sabe si esa propiedad cuenta con habilitación de gas, de luz, de electricidad, quién es la persona que limpia, es un riesgo en materia de seguridad”, destacó y aclaró que en un hospedaje tradicional, además, hay que dejar registros de quienes ingresan y salen, y hay una marca y un nombre detrás.
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“Lo que se discute es la informalidad en la que están este tipo de alojamientos, porque si un turista tiene una mala experiencia, esto afecta a todo el sector turístico de la ciudad”, remarcó el representante de Fegra. “No buscamos que cambie la forma en que ofrecen el servicio ni como atienden, sino la seguridad y que haya equidad con los otros sectores”, indicó.
En Rosario está vigente la Ordenanza Nº 8.543 que regula “la habilitación, uso y control de los inmuebles destinados a alquiler turístico temporario”. Sin embargo, desde Turismo de la Municipalidad aclararon a La Capital que “en el marco de las desregulaciones del sector turístico a nivel nacional, todo está en una situación confusa”.
En la capital provincial hay una ordenanza vigente desde 2020, que establece que las propiedades que se alquilen temporariamente, deben inscribirse en un registro. Javier Dellamónica, subsecretario de Turismo, indicó que solo hay unos cuatro o cinco alojamientos registrados. “Lo que sucede es que esta ordenanza tiene 21 articulos sin reglamentar de los 29 que la componen en total, se hizo en un momento y hoy la realidad y las estructuras municipales son otras”, explicó.
Para Gayá, el representante de Fegra en Santa Fe, el principal problema es que los alojamientos de alquiler temporario no estén inscriptos y se manejan en la informalidad. “Eso afecta al turismo de la ciudad en general, a la seguridad y a la imágen que damos”, sostuvo.
“Tenemos una herramienta que es esta ordenanza N°12731, que llevó mucho tiempo lograr y que debemos aprovechar, pero para eso hay que poner el tema sobre la mesa y diagramar otra forma de funcionamiento, haciéndola lo más amigable posibie”, sostuvo Dellamónica. En esa línea aclaró que ese camino es incrementando las inscripciones en el registro, incentivando a quienes tienen alojamientos a que se anoten y tengan beneficios por ello, trabajando con los consorcios y las cámaras inmobiliarias, poniéndonos de acuerdo”.
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El informe del CEM recolectó datos de abril de 2023 en la plataforma AirDNA, donde se pueden encontrar las ofertas de alquileres temporarios. Según el estudio, hasta ese momento en la Argentina había 29.656 ofertas activas en las 22 ciudades analizadas y el 89% (26.469) eran viviendas que se alquilaban completas. En general, el análisis arrojó que la oferta y demanda de este tipo de rentas creció en todas las ciudades estudiadas y en todas se agravó el problema del acceso a la vivienda de quienes habitan esos territorios.
Las 22 ciudades fueron divididas en tres grupos: grandes aglomerados urbanos, ciudades turisticas y ciudades intermedias. Tanto Santa Fe como Rosario, están dentro de la primera categoría. En estas grandes urbes, la cantidad de ofertas activas en febrero era de 4.927. Todas tuvieron un gran crecimiento previo a la pandemia, luego una caída hasta comienzos de 2022 y a partir de 2022 comenzaron a crecer nuevamente. En algunos sitios, alcanzó los niveles prepandemia y en otros los superó. En Santa Fe la oferta era menor y las variaciones eran menos prolongadas, pero Rosario evidenciaba ciclos de crecimiento más significativos.
En cuánto a las ganancias, a comienzos de 2021 el precio por mes era de unos 70 dólares, pero llamó la atención un pico en la ciudad de Rosario de 600 dólares. En febrero de 2023, se recolectaron 2.254.299 dólares en todas las grandes ciudades. Santa Fe fue la que menores ganancias totales registró con 27.121 dólares. Mendoza, la provincia con mayor demanda, registró casi un millón de dólares.
La ciudad capital es la “gran ciudad” que menos vivienda activas para alquilar registró en abril de 2023. Se contabilizaron 158. La urbe que menos alquileres disponibles registró fue Necochea con 112, pero forma parte del grupo de ciudades intermedias. En este mapa, Rosario se encontró entre el grupo de ciudades con más ofertas, es decir, sobre la primera mitad de la tabla en el noveno puesto. Registró 812 propiedades disponibles para alquilar.
De acuerdo a la cantidad de ofertas estas eran las ciudades que tenían más que Rosario: Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) con 15.006, Mar del Plata con 2.307, Bariloche con 1.945, Mendoza con 1.481, Córdoba con 1.309, Pinamar con 954, Ushuaia con 900 y Salta con 891.
El informe calculó cuánto representa la oferta de cada ciudad en base a la cantidad de viviendas que hay en la urbe. De esta manera, Santa Fe es la que presentó menores porcentajes de inmuebles de alquileres temporales de acuerdo a la cantidad de viviendas que hay en toda la ciudad. Según el Censo de 2022, tiene 225.917 viviendas, de las cuáles 138 eran alquileres temporales. Esto equivalía a un 0;06%.
En Rosario el número se elevaba pero, de todas formas, se encontraba dentro de las cinco ciudades con menos porcentajes de alquileres temporales, junto la capital provincial. De 571.423 viviendas, 755 podían alquilarse temporalmente, lo que equivalía al 0,13%.
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